在国内有关土地利用权费如何总结

对于国家现有的土地资源只有通过合理的统筹规划才能将土地的使用价值发挥到最大的,而不管是外商还是我国内地公民使用土地的时候都会产生相应的土地使用权费,实际上土地使用权费如何计算这个问题在全国范围内都是没有特别准确的规定的,然而人们在第一次向国家申请土地使用权的时候,不免还是会对此产生疑惑。

一、在我国关于土地使用权费如何计算?

土地使用费是指外商投资企业通过不同的方式使用土地(出让、转让方式取得的土地使用权者除外),国家向其收取得的有偿使用土地的费用,是企业为取得土地使用权而交纳的费用,它是调节使用土地资源的手段之一,是国家财政收入的组成部分。土地使用费与土地使用税不同,土地使用税是国家对使用土地的国内单位和个人征收的一种税。

有关土地使用费的具体标准,没有全国统一的规定,应根据场地的用途、地理环境条件、征地拆迁安置费用和企业对基础设施的要求等因素,由所在地的省、自治区、直辖市人民政府规定,原则上沿海地区高于内地,大中城市高于中小城市,城市中心、繁华地段高于其他地段和郊区,在原有工业区设厂高于新开辟的工业区,利用原有企业改造高于新建工厂等。土地使用费的计算包括征用土地的补偿费用、原有建筑物的拆迁费、人员安置费用以及公共设施费用。

二、外商投资取得土地使用权的方式

1、通过出让方式取得国有土地使用权。

即国家将国有土地使用权在一定年限内出让给外商投资企业,由外商投资企业按照出让合同的约定支付土地使用权出让金。外商投资企业与市、县土地管理部门签订出让合同并支付全部出让金后,办理土地登记,取得土地使用权。通过出让方式取得的土地使用权属于外商投资企业的自有财产,可以转让、出租、抵押,但是企业取得出让的土地使用权将要为此而支付较大数额的出让金。

2、通过划拨方式取得土地使用权。

外商投资企业可向土地管理部门申请,经有批准权的人民政府批准后,由市、县土地管理部门与外商投资企业签订土地使用合同,办理土地登记手续,取得土地使用权。通过划拨方式取得土地使用权,外商投资企业要向政府一次性缴纳场地开发费和每年缴纳土地使用费;或者将开发费和使用费综合计收,每年缴纳场地使用费。通过划拨方式取得土地使用权,可以较小的代价取得土地使用权,但土地使用者只能自己使用土地,土地使用权不得转让、出租、抵押,如需转让、出租、抵押应按规定补办出让手续,补交出让金。按照法律的规定,只有城市基础设施用地和公益事业用地以及国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地可以采取划拨方式。

3、通过合资或合作方式取得土地使用权。

中方企业把企业拥有的厂房及设备连同土地使用权作价入股或作为合作条件与外商组成合资、合作经营企业,从而使中外合资、合作经营企业取得土地使用权。以上行为必须到土地管理部门办理用地手续。中方以划拨土地使用权作为投资或合作条件的,则由合资、合作经营企业的中方每年按规定缴纳土地使用费。中外合资、合作经营企业将该土地使用权转让、出租、抵押时,应补办出让手续,补交出让金。外商投资企业以这种方式取得土地使用权,目前在中国有很多。

4、通过租赁房屋及场地取得土地使用权。

这种形式是外商投资企业直接向国有、城市集体、乡镇企业和集体经济组织租赁房屋及场地,并按租赁合同的约定向出租者支付租金,从而取得国有土地使用权。但需明确的是,出租房屋实际上是连同土地一起出租,如果供出租的土地是以划拨方式取得的,必须先补办出让手续,补交出让金,否则是违法行为。

5、通过土地使用者转让而取得土地使用权。

土地使用者将土地使用权转让于外商投资企业,外商投资企业为此支付一定的地价款而取得土地使用权。有两种情况:一是外商投资企业直接受让于合资、合作者或者第三人以出让方式取得的土地使用权;二是外商投资企业受让于合资、合作者或者第三人的划拨土地使用权,但在受让的同时应补办出让手续,如经批准也可不办出让手续,仍保持原划拨土地使用权的性质。

6、接从国家以租赁方式取得土地使用权。

外商投资企业与县级以上土地管理部门通过签订国有土地租赁合同,并按合同约定向国家缴纳年租金而取得土地使用权。目前这一方式尚在试点阶段,各地的具体做法不一,对租金、租期以及取得土地使用权后能否转让、转租和抵押的规定也不尽相同。外商投资企业以这种方式取得土地使用权,目前主要的依据是各地方人民政府的规定。这种方式既可以保证国家土地收益,又可以减轻土地使用者取得土地的支付压力,有很多优越性,有可能成为今后取得土地使用权的主要方式。

实际上只能根据当地政府出台的土地使用权费的计算标准来参考的,但基本上都是按照每平方米多少钱的价格这样来计算的。像是在上海等一些中心地段,可能使用土地那每平方米就达到了一百多元左右的标准,所以土地使用权费并不是国家统一固定的收费标准的。

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